先日、会社のデスクに “民泊における防火・防災対策 ご担当者様” 宛の封筒が、ポンッと置かれていたので開けてみると『民泊適正管理主任者』の資格講習の案内でした。📨(´･ω･｀)✂
以前から実務でお会いする行政書士さんや宅建士さんの名刺に、この『民泊適正管理主任者』という肩書きが綴られている事から名前は知っており、また講習制であり資格取得のための勉強が一切不要であることも調べて把握はしていました。📇(;´Д｀)👌
うーん、と５秒ほど唸った後、行こう！という事で仰々しい名前の “民泊” に関する資格を取ってまいりました。📀♪
今後受講をされる方々のお役に立てる記事を目指します。📰✨
弊社の“民泊担当者”宛に届いた封筒
📪（´-`）.｡oO（ある日突然…、、机の上に現れた “民泊適正管理主任者” 受講の勧誘…。。）
いざ講習会場へ“馳せ参ず”
🚆（´-`）.｡oO（凄い好立地に会場が…、、どおりで受講費用が高額なわけだ…。。）
小見出しの “馳せ参ず” というワードで想起される楽曲は…、そうアジカンの “サーフ ブンガク カマクラ” に収録されている “長谷サンズ” ですね！！💿(・∀・)♪
このアルバムは “江ノ島電鉄” という神奈川県にて走っている電車の駅名の順番と曲名がかかっているという、田舎者の旅のお供に最適な仕様になっています。💼✨
さて、BGMを “長谷サンズ” に切り替えて続きをお読み下さいませ。📻♪
配布物一覧
ちなみに講座受講生は初めは全５名と言われていて “少なッ！” と思ったのですが、そこからさらに一人来ず、一人体調不良で退席…となり最終的に３人しか教室にいないという非常に少数部隊での受講でした。👥♪
しかしご挨拶させて頂きました２名はお若く、一人の方は社長さんで『防災業者さん探してました！』とのことで後程お付き合いに発展する気配もありました。🎪(^^)/✨
もう一方の女性の方も不動産屋さんで、これから積極的に民泊運営に取り組まれるそうです。🏠
🏠（´-`）.｡oO（どうやら…、、まずここに価値があったようです…。。）
講座DVDなんかい！！
📀（´-`）.｡oO（DVDを用いた “完全にPassive(受け身)” な講座でした…。。）
全国の講座のクオリティを均一にするという意味では “平等” な措置かもしれませんが、業者さんのお財布にやさしい省エネな手抜き授業だﾅｱと思いました。💰(;・∀・)👌✨笑
個人的には “質問をする為に聴く” のが授業だという、意識高い系のマインドを持っていますから、これは正直物足りませんでした。🚮
しかも、ちょっと酷いなあと感じたのが『DVDの中身に一切編集などの手間が加えられていない』事でした。💔(;´Д｀)💦
普通に “えーっとどこのページだったかなあ…。” と先生が前のページを延々めくり続けるという映像、見せられる側は堪ったものじゃありませんでした。🙈🙊🙉
あと、先生のバックグラウンドも紹介して欲しかったです。📝
✍（´-`）.｡oO（誰か分からないと…、、話の説得力が異なりますよね…。。）
民泊適正管理主任者“認定講習”修了レポート
申し込みの際に “全５時間” の【講習会参加 + レポート提出(審査あり)】と用紙に記載されていたので、『よし！実務に携わりまくった消防設備士・防災屋の目線から査読係が “何じゃこりゃあ…” と唸るようなレポートを書いてやろう！』と意気込んでいました。🔥
しかしフタを開けてみれば、テキスト閲覧“可”の効果測定(小テスト)でした。🍼(´・ω・`)📝💦
✍（´-`）.｡oO（以下に…、、記していきます…。。くコ:彡）
Q1. 旅館業法の適用を受けない民泊を３つ挙げなさい。
- 国家戦略特区(外国人滞在施設経営事業)‥いわゆる “特区民泊”
- 住宅宿泊事業(新法民泊)
- イベント民泊
【よく分かる解説】
まず①ですが、これまで多くの消防用設備を設置してきた民泊のことですね。
特区民泊は旅館業法の適用の “除外申請” をすることで、簡易宿泊所等の “許可” よりも随分ハードルが低くなっています。♨(・ω・)ノ
次に②の住宅宿泊事業法(民泊新法)による民泊です。
こちらは現在目前に来たる６月１５日より始まるタイプの民泊で、日本全国の住宅で “届出” を都道府県知事へ提出するのみで民泊が合法的に行えるという規制緩和を利用したタイプの民泊です。
ただし、１８０日という日数制限があることに加え、各市町村の条例で規制し放題というルールなので完全に日本全国の住宅で１８０日以内で民泊が営業可能になったというわけでは無いことに注意です。
🐙（´-`）.｡oO（持ち家の空き部屋に定期的に外国人旅行客を泊めて楽しみながら…、、収入を得たいという方にピッタリな法律です…。。）
最後に “イベント民泊” ですが、管理人はこの存在を知りませんでした。
何でも『年一回(２～３日程度)のイベント開催時』に宿泊施設の不足が見込まれる場合に “自治体の要請に対して応募” することで自宅を民泊として貸し出せるというようなものだそうです。
イベント時のみという事で、その１回は比較的高額で貸し出せるかもしれませんが、事業性は薄いですね。
🏩（´-`）.｡oO（あくまで…、、公共の利益の為というスタンスに…。。）
Q2. 語群から民泊に係る事項に係る法律を選べ。
【語群】
・旅館業法 ・建築基準法 ・消防法 ・建物区分所有法 ・民法 ・借地借家法 ・旅行業法 ・宅地建物取引業法 ・消費者契約法
| 法律名 | 密接な事項 |
| ①旅館業法 | 簡易宿所民泊事業 |
| ②建物区分所有法 | 分譲マンションを民泊施設として利用できるか？ |
| ③借地借家法 | 賃貸マンションを転貸して民泊に使えるか？ |
| ④消費者契約法 | 消費者保護の見地から当該契約を取り消す |
【よく分かる解説】
まず、①の簡易宿泊民泊事業という語彙についてですが、これは特区民泊等の制度が作られる以前の “合法民泊” の形態を指します。
以前は合法的に民泊を営むに際してのハードルが高過ぎたため、違法で行う事を助長していたという側面がありました。
ですから、緩和措置を設けることで、正しく普及させましょうというのが特区民泊や民泊新法などが制定された背景となります。
次に②の “分譲マンションを民泊施設として利用できるか？” ですが、これは特区民泊に消防用設備を設置する実務でも多く触れてきた問題になります。
後の問題の回答でも触れますが、消防法令適合通知書交付申請書の添付書類に “マンション管理組合がOKを出している” 事を証明する書類を添付する必要があります。
✍（´-`）.｡oO（また…、、2017年8月29日に住宅宿泊事業法の施行を見据えてマンション標準管理規約に『民泊を認める規約例と民泊を認めない規約例』の二つを加える改定がなされました…。。）
さらに③の “転貸” についてですが、要は賃貸の部屋を民泊にする “又貸し” はOKかということになります。
こちらも “賃借人の承諾” が必要になります。
『民泊利用な部屋という付加価値を考慮した家賃設定』をする為に、建物全体に消防用設備を新たにインストールされるお客様も実際にいらっしゃいますが、基本的に “面倒はご免” というオーナー様が多く民泊禁止にされていることが多いというのが現状かと思っています。
最後に “消費者保護の見地から当該契約を取り消す” 事についてですが、これはズバリ消費者である『ゲストを守る』為のルールが民泊においても適用されますよ、という事について言及したいがための出題でしょう。
以前、 “ヒドイ部屋” に泊まったという知り合いの話を聞いたことがありました。
特に外国人の立場となると、現地の様子など実際に行ってみなければ知り得ないことが多いでしょう。
詐欺まがいの行為が行われないためにも、合法かつそのサービスが消費者にとって適切であるよう守らなければならないことがありますね。
Q3. 旅館業法上の民泊施設を建てることができる用途地域を全て挙げなさい。
- 第一種住居地域(但し床面積が3,000㎡以下に限る)
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
🏢（´-`）.｡oO（以下のブログ中でも…、、用途地域について触れています…。。）
Q4. 分譲マンションの住居部分を民泊に利用する場合の注意点を２つ挙げなさい。
📝（´-`）.｡oO（唯一…、、テキストに具体的に載っておらず “自分で考えて回答した” 印象深い設問でした…。。）
- マンション管理組合で民泊が禁止されていないかどうか。
- 消防法上 “民泊” に必要な設備が無く、用途変更に際して建物全体に設備の設置義務が生じないかどうか。
実務で少なくとも防災屋が、まずチェックすべき項目は以上の２点ではないかと思います。
①は民泊ムリ、②は実質民泊無理 というような事項かと。
共同住宅の一室を民泊にする際は、それ以前に共同住宅に入っている令別表１での “他用途” を含めてその割合が１０％ or ３００㎡を超えると建物全体の用途が(５)項ロ の共同住宅から(１６)項イ の複合用途防火対象物に変わってしまいます。
(５)項ロ 共同住宅は “非特定防火対象物” といって、比較的危険度の低い建物に分類されていますが、(１６)項イ 複合用途防火対象物は “特定防火対象物” という不特定多数の人が出入りする危険度の高い建物に分類されるため、消防用設備の設置義務がより厳しいものになってしまいます。
また、共同住宅の中には『共同住宅特例』が用いられており、通常設置義務のかかる消防用設備が緩和されている場合もあります。
そこに(５)項イ 民泊や(６)項ロ・ハ 福祉施設が１０％ or ３００㎡を超える割合で入ると共同住宅特例が崩れてしまいます。
✍（´-`）.｡oO（たとえ “１０％ or ３００㎡” という割合を超えない場合でも…、、『特例除外申請』を所轄消防署に提出してから諸手続き・工事を始めねばなりません…。。）
Q5. 住宅宿泊事業法に関する記述の空欄を埋めよ。
住宅宿泊事業法では、ホストは（①住宅宿泊事業者）と呼ばれ、（②既存の住宅）を活用した宿泊サービスの提供を行う。
そして、年間（③１８０）日を上限として（④有償）かつ（⑤反復継続）して宿泊施設を提供するものとされる。
その許認可手続は、（⑥届出制）とされる。
（⑦家主不在型）の民泊においては、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要とされる。
✍（´-`）.｡oO（法令まんま…、、の設問でしたね…。。）
⑦に “家主不在型” というワードが出てきましたので、“家主共住型” で消防用設備が不要なケースについて言及しておきましょう。💡
以下のschemeをご覧ください。
Q6. 住宅宿泊事業法及びガイドラインにて正しいものには〇、誤っているものには✖をつけよ。
①住宅宿泊管理業を行う者は国土交通大臣の許可が必要である。（✖）
→住宅宿泊 “管理” 業は、国土交通大臣の “登録” が必要になります。
②住宅宿泊紹介業を行う者は国土交通大臣の登録が必要である。（✖）
→住宅宿泊 “仲介” 業です。紹介じゃないっす。
③提供する「住宅」に設置する台所・浴室・便所・洗面設備は、必ずしも１棟の建物内に設けられている必要はない。（〇）
→同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な場合、これらの複数の建物を一つの「住宅」として届け出ることは差し支えありません。
Ex. 風呂の無い “離れ” をゲストに貸して、入浴の際は母屋の風呂を利用してもらう事も可能。
④「住宅」の要件である現に人の生活の本拠として使用されている家屋とは、現に特の者の生活が継続して営まれているものであり、短期的に当該家屋を使用する場合を含む。（✖）
→ “生活が継続的に営まれている” に、“短期的” に当該家屋を使用する場合は該当しません。
🏠（´-`）.｡oO（つまりチョコッと住んだだけでは…、、“共住型” にゃなりやせんということです…。。）
⑤住宅宿泊事業者が事業を廃止したときは、その日から６０日以内にその旨を都道府県知事に届け出なければならない。（✖）
→ “３０日以内” に届出ます。
⑥法第８条第１項の宿泊者名簿は、住宅宿泊事業者は、その作成の日から３年間保存しなければならない。（〇）
→設問の通り。
⑦法第１１条第１項に基づいて住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理事業者に委託する場合は、複数の管理業者に委託することはできない。（〇）
→届出住宅に係る住宅宿泊管理事業者に委託する場合は 『一の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行う事は認めない』としています。
但し、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を一部に限り “再委託” することは差し支えないとされています。
📝（´-`）.｡oO（その “一部” である消防用設備点検などが…、、弊社に “再委託” されているという事でしょうか…。。）
⑧住宅宿泊事業者は、宿泊サービス提供契約の締結の代理又は媒介を他人に委託するときは、常に住宅宿泊仲介業者に委託しなければならない。（✖）
→ “常に” 住宅宿泊仲介業者ではなく、『旅行業者』に仲介してもらう事も可能です。
✍（´-`）.｡oO（いかがでしょうか…、、長かったっすね…。。）
まとめ
- 会社のデスクに “民泊における防火・防災対策 ご担当者様”宛の封筒がポンッと置かれていたので、民泊適正管理主任者の資格講習行ってきた。✅
- 会場に受講生は３名であったが、名刺交換した際に一人の方は社長さんで『防災業者さん探してました！』とのことで後程お付き合いに発展する気配もあった。✅
- 講習は編集などの手間が加えられていないDVD映像によるものであった。✅
- レポート提出の正体は、テキスト閲覧“可”の効果測定(小テスト)であったため、内容を控えて広報した。✅
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